شهرداری‌ها هر چند سال یک بار طرح‌هایی برای تعویض و نوسازی معابر و خیابان‌های شهری ارائه می‌کنند که معمولاً با هدف زیباسازی فضای شهری انجام می‌شود. به همین دلیل هم ممکن است در این طرح‌ها تمام یا بخشی از قسمت‌های خانه‌ها در آن طرح قرار بگیرند و شما مجبور شوید آن بخش از ملک را به شهرداری واگذار کنید. در اصطلاح به این فرایند عقب نشینی ساختمان‌ها گفته می‌شود. اما قوانین عقب نشینی ساختمان چیست؟
آیا مالک در این بین متضرر خواهد شد؟ شهرداری‌ها چگونه باید مالک را از وضعیت ملکشان آگاه کنند؟
قوانین عقب نشینی ساختمان
منظور از عقب نشینی ساختمان چیست؟
گاهی اوقات زمانی که افراد برای دریافت پروانۀ ساخت و ساز یا انجام مراحل فروش ملک خود به شهرداری مراجعه می‌کنند. متوجه می‌شوند که ملک آنها باید عقب نشینی کند. عقب نشینی زمانی انجام می‌شود که قرار باشد در طرح‌ها و نقشه‌های آیندۀ شهرداری‌ها، قرار باشد معابر منطقه‌ای که ملک فرد در آن واقع شده است عریض شوند. در چنین شرایطی تمام ساختمان‌هایی که در مسیر این طرح شهرداری‌ها واقع شده باشند، نیاز به عقب نشینی خواهند داشت. در بعضی مواقع این عقب نشینی شامل بخشی از ملک می‌شود، ولی گاهی هم ممکن است حکم تخریب کل بنا صادر شود.
قوانین عقب نشینی ساختمان و مسائل مربوط به آن در بعضی مواقع می‌تواند برای مالکان مشکلاتی ایجاد کند. مثلاً ممکن است فردی خانه‌ای را به‌تازگی خریداری کرده باشد و بعد از مدتی بفهمد که آن ملک در طرح شهرداری قرار گرفته است. در چنین مواقعی مالک معمولاً ازنظر مالی به میزان قابل توجهی ضرر خواهد کرد.
آشنایی با قوانین عقب نشینی ساختمان و طرح‌های شهرداری
شهرداری‌ها براساس اختیارات قانونی خود می‌توانند طرح‌هایی برای عریض کردن معابر در جهت زیباسازی شهر و سهولت عبور و مرور ارائه کنند. بنابراین اگر تمام یا بخشی از ملک افرادی در مسیر این طرح‌ها قرار گرفته باشد. باید با شهرداری‌ها برای اجرای این طرح همکاری کنند. اما راه‌ها و نکاتی وجود دارد که اگر با آنها آشنا باشید، هیچ خسارتی متوجه شما و ملکتان نخواهد شد. در ادامه قصد داریم به مهم‌ترین نکات و قوانین عقب نشینی ساختمان که حتماً باید با آنها آشنا باشید اشاره کنیم.
پرداخت خسارت از سوی شهرداری
شهرداری‌ها قرار نیست ملک شما را تصاحب کنند! براساس قانون شهرداری مؤظف است خسارت‌های ناشی از طرح‌های عمرانی خود به ملک شما را بپردازد. اگر خسارتی به ملک شما وارد شده باشد، مبلغ خسارت توسط کارشناسان تعیین می‌شود. شهرداری‌ها نیز باید این مبلغ را به مالکان بپردازند.
نحوۀ محاسبۀ خسارت
اما اگر شهرداری بخواهد مالک بخشی از ملک فرد یا تمام آن بشود، چه میزان خسارت باید بپردازد؟ نحوۀ محاسبۀ آن چگونه خواهد بود؟ در چنین مواقعی ارزش ملک معادل یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته شده و 6 درصد به آن افزوده می‌شود. اما در چنین حالتی ممکن است است مبلغ محاسبه شده بیشتر از ارزش واقعی آن ملک بشود. در این وضعیت معیار محاسبه همان قیمت فعلی ملک خواهد بود. شهرداری‌ها مکلف هستند که بعد از مشخص شدن مبلغ نهایی، آن را به مالکان بپردازند.
تراکم ساختمان
امتیازات همکاری مالکان
بعضی از مالکان ممکن است همکاری بیشتری در اجرای طرح‌های عقب نشینی ساختمان‌ها با شهرداری داشته باشند. شهرداری‌ها برای این دسته از مالکان مزایایی از جمله تخفیف‌های مالیاتی در نظر خواهند گرفت. همچنین ممکن است جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه برای بازسازی ملک مورد نظر را صادر کنند.
گرفتن خسارت از شهرداری
ممکن است فردی کار بازسازی ساختمان را قبل از اجرای طرح تعریض و قبل از دستور شهرداری انجام دهد. در این صورت شهرداری‌ها مؤظف به پرداخت خسارت به مالک نخواهند بود. زیرا مالک با خواست شخصی خود ملکش را تخریب کرده و نمی‌تواند از شهرداری خسارتی برای آن طلب کند. تسهیلاتی مثل تراکم بیشتر یا تخفیف‌های مالیاتی نیز شامل چنین خانه‌هایی نمی‌شود. البته در شرایط خاص ممکن است به دلیل اینکه مالک داوطلبانه کار بازسازی یا تخریب ملک را انجام داده، تسهیلات دیگری بگیرد.
نکتۀ مهم:
ممکن است شما هم قصد گرفتن تراکم بیشتر برای ملک خود از شهرداری را داشته باشید. بهترین حالت این است که منتظر دستور شهرداری مبنی بر تخریب ملک بمانید. شما بعد از دریافت این حکم می‌توانید کار تخریب و بازسازی و گرفتن تراکم بیشتر را انجام دهید.
قوانین عقب نشینی ساختمان ها در زمان نوسازی
اگر مالکی قصد بازسازی و نوسازی ملکش را داشته باشد، باید برای دریافت مجوزهای لازم به شهرداری مراجعه کند. در همین حین هم ممکن است متوجه قرار گرفتن ملکش در طرح شهرداری بشود که در این صورت شما باید در زمان بازسازی به میزان لازم عقب نشینی کند. در زمان بازسازی باید این قوانین را بدانید:
تعیین تکلیف میزان دقیق عقب نشینی ملک در زمان اخذ پروانه‌های نوسازی و بازسازی
رعایت میزان عقب نشینی در زمان ساخت و ساز (اگر این میزان رعایت نشده باشد، بعد از اتمام کار با دردسرهای زیادی مواجه خواهید شد.)
در صورتی که تخلفی در زمان اجرای عقب نشینی کرده باشید، گواهی پایان کار برای ملکتان صادر نمی‌شود.
شهرداری‌ها این اختیار را دارند که در صورت رعایت نشدن حدود عقب نشینی از سوی مالک، ملک را تخریب یا مالک را جریمه کنند.
اطلاع رسانی شهرداری دربارۀ عقب نشینی ساختمان ها چگونه انجام می‌شود؟
شهرداری‌ها از چه طریقی به مالکان اعلام می‌کنند که ملک آنها در طرح شهرداری قرار گرفته و باید عقب نشینی کنند؟ ضروری است که شهرداری‌ها قبل از اجرای طرح‌هایشان مالکان را خبردار کرده باشند تا آنها هم بتوانند تصمیم درستی بگیرند.
گزارش‌های مربوط به طرح‌های نوسازی شهرداری‌ها معمولاً در نشریات عمومی چاپ می‌شود. همچنین برای مالکانی که ملک آنها در محدودۀ اجرایی شدن این طرح واقع شده باشد، نامه‌هایی از سوی شهرداری به منظور اطلاع رسانی ارسال خواهد شد. در بعضی موارد هم مأموران شهرداری به صورت حضوری به محل ملک مراجعه کرده و با مالکان صحبت می‌کنند.
خرید آپارتمان نوساز
پیامدهای بی‌توجهی مالکان به قوانین عقب نشینی ساختمان ها چیست؟
ممکن است مالکی به هر دلیلی با اجرای قوانین عقب نشینی ساختمان مخالفت کرده و زیر بار اجرای آن نرود. در این صورت چه اتفاقی خواهد افتاد؟ همان طور که می‌دانید، شهرداری به نوعی مالک اصلی خیابان‌ها و کوچه هاست. به همین دلیل هم اختیارات لازم برای اجرای طرح‌های شهری مختلف با هدف زیباسازی شهر را دارد. پس اگر مالک حکم شهرداری‌ها را اجرا نکند، طبق قانون متخلف شناخته خواهد شد.
اگر مالک در زمان بازسازی و ساخت و ساز، حدود عقب نشینی را رعایت نکند، گواهی پایان کار از سوی شهرداری برای ملک او صادر نخواهد شد. در صورتی که ساختمانی گواهی رسمی پایان کار نداشته باشد، امکان دریافت سند برای آن وجود ندارد. لازم به ذکر است که شهرداری‌ها می‌توانند با متخلفان برخورد و آنها را جریمه کنند. این جریمه گاه نقدی است و گاه صدور حکم تخریب ساختمان است.
نکات مهم برای خرید ملکی که عقب نشینی دارد.
بسیاری از افراد ممکن است اقدام به خرید ملکی کرده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که ملک عقب نشینی دارد. همچنین ممکن است بخواهند ملک خریداری شده را بازسازی کنند، که در کمال تعجب با اخطارها و نامه‌های شهرداری مبنی بر تخلیۀ ملک روبرو شوند. در چنین شرایطی چه کاری باید انجام داد؟
بهتر است پیش از هر گونه معامله در حوزۀ ملک و املاک به این نکات توجه داشته باشید:
استعلام وضعیت ملک از شهرداری منطقه
قبل از خرید ملک و انجام هر معاملهی، به شهرداری ای، به شهرداری منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کنید. در آنجا می‌توانید استعلام کاملی دربارۀ ملک مورد نظر از شهرداری بگیرید. شاید خود فروشنده هم نداند که ملک او در طرح شهرداری واقع شده و باید عقب نشینی کند. بنابراین چنین مسائلی را همیشه نمی‌توان به کلاهبرداری یا سوء استفادۀ فروشندگان نسبت داد.
دریافت اطلاعات دقیق ملک از مالک (فروشنده)
شما در زمان خرید و معامله باید اطلاعات دقیق ملک را از مالک گرفته باشید. این اطلاعات شامل مواردی مثل نوع کاربری پلاک (مسکونی، تجاری، اداری)، وضعیت عقب نشینی و میزان آن، متراژ دقیق و اضافه متراژ، وضعیت ملک در طرح‌های نوسازی آینده شهرداری، میزان و نحوۀ تخلفات ملک در زمان ساخت و ساز و… می‌شود.
ساخت و ساز ملک
انواع عقب نشینی براساس محورها
براساس قوانین عقب نشینی ساختمان دو شیوۀ کلی برای اجرای این طرح وجود دارد:
1. تعریض از محور میانی
در این نوع، رعایت عرض گذر از سوی پلاک‌های طرفین معبر به اندازۀ یکسان از محور گذر ضروری است. بنابراین اگر متراژ نهایی تعریض در این مورد 4 متر باشد، 2 متر آن از ملک بالایی گذر و 2 متر آن از ملک پایینی گذر خواهد بود. در چنین مواقعی املاک به اندازۀ یکسان از گذرها عقب نشینی می‌کنند و ملاک آنها در نظر گرفتن وسط گذری است که از سوی طرح تفضیلی شهرداری ارائه شده باشد.
2. عقب نشینی از یک طرف
در این نوع عقب نشینی رعایت اصلاحی‌ها برای یک سمت گذر لحاظ می‌شود. مثلاً در مثال مورد قبل، اگر عقب نشینی ملک 4 متر اعلام شده باشد، از سمت پایین گذر اعمال خواهد شد. در این حالت ملک از بالای گذر عقب نشینی و اصلاحی نخواهد داشت.
اجرای قوانین عقب نشینی ساختمان چه تأثیری بر وضعیت نهایی ملک خواهد گذاشت؟
در خصوص متراژی که بعد از عقب نشینی از ملک باقی خواهد ماند، توجه به این نکات ضروری است:
اجرای عقب نشینی معمولاً تأثیری روی تراکم مجاز ملک شما نخواهد گذاشت. مگر اینکه میزان اصلاح و عقب نشینی ملک شما بسیار زیاد و از گذرهای شرقی یا غربی آن باشد.
قوانین اصلاحی معمولاً تأثیری در تعداد طبقات ملک در زمان ساخت و ساز نیز نمی‌گذارد.
اگر بخواهید ملک را بفروشید یا آن را به صورت مشارکتی بسازید، قوانین عقب نشینی بر روی وضعیت آن تأثیر خواهند گذاشت. به این معنا که پیش از ساخت باید وضعیت کامل ملک از نظر میزان اصلاح و تراکم و… مورد بررسی دقیق قرار بگیرد. در چنین شرایطی بهترین کار این است که طرفین معامله پیش از هر اقدامی یک استعلام کامل دربارۀ وضعیت ملک از شهرداری منطقه دریافت کنند.
خرید و فروش ملک
جمع بندی قوانین عقب نشینی ساختمان ها در طرح‌های نوسازی شهرداری
اگر بخواهیم به نکاتی که در این مقاله مطرح شد به صورت خلاصه اشاره کنیم باید گفت که:
در صورتی که تمام یا بخشی از ساختمانی در محدودۀ طرح‌های نوسازی شهرداری‌ها به منظور عریض کردن معابر و زیباسازی شهر قرار گرفته باشند، مالک موظف است با شهرداری‌ها برای تعیین وضعیت ملک و عقب نشینی آن همکاری لازم را داشته باشد.
شهرداری‌ها نیز برای این همکاری مالکان امتیازاتی مثل تراکم بیشتر برای ساختمان یا بخشودگی‌های مالیاتی در نظر خواهند گرفت.
اگر در زمان تعیین عرصه آسیبی به ملک برسد، کارشناسان شهرداری مبلغ خسارت را محاسبه خواهند کرد. شهرداری‌ها هم موظف هستند که این مبلغ را به مالکان بپردازند.
مالک نباید پیش از دریافت دستور عقب نشینی از سوی شهرداری، ملک خود را به منظور بازسازی تخریب کند. زیرا در این صورت شهرداری هیچ خسارت و امتیازی به مالک نخواهد داد.
اگر شهرداری در زمان بازسازی به مالک دستور عقب نشینی بدهد، مالک باید این دستور را اجرا کند. در صورتی که از این کار سر باز بزند، از سوی قانون متخلف شناخته خواهد شد. شهرداری‌ها هم می‌توانند دستور تخریب ملک مورد نظر را صادر یا مالک را جریمۀ نقدی کنند.